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一线冰封二线平稳三线回落,2018关于房价走势都在此文中!

来源:新闻网作者:渠道发布时间:2018-01-12 12:11

每年的年末年初,都会出现一个旷世奇问:


今/明年,房价往哪走?是涨还是降?


这个问题,政府关心、房企关心、购房者关心,而作为研究机构的我们更加关心。我最近看了很多份年报,听了很多关于趋势研判的会议。


今天,我想结合着这些观点和数据,跟大家聊聊,2018年的房地产究竟会往哪走?


1

调控政策会不会松动?房产税会不会出台?


最近关于调控政策是一个又一个的搞出大新闻。


先是,南京、郑州这些二线城市对高学历人才开放房票购房,有人说,这就是曲线松绑限购;

紧接着,兰州直接光明正大的说,哥们不陪你们玩儿了,我扛不住了,我要先松绑一些区域;

最后,是合肥,合肥说2016年11月之前成交的土地不限价,于是有引来了一帮解读,合肥率先松绑限价。


单单从新闻上看,好像是调控政策松动了那么一些。


就连任志强都说,2018年政府还是有可能松绑限购的,因为现在地方政府的财政已经非常紧张了,紧要关头,不排除松绑限购的可能。


关于调控政策是否松动这个问题,你得先做好第一步。


请取关或屏蔽朋友圈里所有置业顾问的分析!


接着,我们开始第二步。


看政策,听他们的都是扯,直接看最高指示:


1.要加快长效机制建设;

2.保持政策的连续性和稳定性,调控目标不动摇不放松;

3.因城施策,差异化调控。


这么看好像没啥重点哈,没关系,咱得动脑子想。


第一,调控目标完成了么?


如果不出意外,2017年中国商品房成交量会干到16亿㎡,成交额会干到13万亿,再次创个新高。



一二线城市是成交有所萎靡,但市场从一二线城市转移到了三四线城市,三四线城市成交量大幅提高。


市场热度也没有降下来,投资比例再创新高,简直是越限越投资。



很显然,市场成交没有降、市场热度没有降,预期的调控目标也没有完成。


第二,长效机制出台了么?


最高指示说了,要解决房价的问题,还得靠长效机制,这是个一劳永逸的解决系统。


但是在这个解决系统出来之前,肯定要保持市场的稳定,给它留足空间和时间,但是现在看,这个牵扯土地、金融、政府、房企的解决系统还在加快建设阶段,还没有出台。


这个系统一天不出台,短期调控就一天不会放松,一旦放松,房价涨了,空间和时间都没了,谁来背锅?


第三,什么叫差异化调控?


兰州这次限购松绑就叫差异化调控。


兰州这个城市,即使不限购,房价也不涨,房子也卖不动,兰州新区都烂尾多年,都快成鬼城了。现在一限购,真叫是屋漏偏逢连阴雨,雪上加霜。


因城施策,差异化调控就是,库存小的,房价涨的猛的城市,还得憋着,等着长效机制来管你;库存大的吓死人的城市,适当放松一下,赶紧卖吧。


调控目标还没完成,长效机制也没出台,还需要时间和空间,那现在还谈个毛的调控松绑?库存比较大的、松绑了房价也涨不上去的城市,那你就稍微松动一下,该卖赶紧卖。


这才是2018年的政策基本面!


接着说房产税的问题。


其实,房产税这个事儿会影响房价,但决定不了房价。你看国外那些国家,哪个因为房产税导致了房价的暴跌?


但是,这些国家倒是因为房产税,提高了地方财政收入,房产税能占到地方财政的50%以上。


说白了,房产税这东西,就是地方政府的钱袋子,解决的是地方政府的地方债问题,不是房价问题。


2

2018年还会不会有新的购房机会?


首先,我们得明白一个道理。


经过2015、2016、2017年这三年的爆炒,全国大面积的洼地已经不存在了。


2015年,上海、深圳先暴涨,2016年,北京开始涨,紧接着强二线城市跟进,2017年,北京、杭州、重庆、西安这些城市接着涨,现在绝大多数的城市已经翻了番,甚至还涨了3倍。


基本上,所有的洼地已经被填平了,大面积的暴涨不可能会出现。

不仅政策不允许出现,市场需求也无法支撑。


闭着眼睛买房都能涨的时代已经过去了,剩下的拼的就是细节了。


第一个细节是,供需关系。未来谁的供需紧张,谁就有上涨的潜力。


比如,郑州、南京和深圳。


郑州2017年供地计划没有完成,不仅没有完成,跟2016年比,还有大幅的下滑,那么未来,郑州的供需关系一定是紧张的,房子供应是跟不上的;


南京的第一季度,只完成了26%的土地供应,看全年,也大概率完不成;


深圳就更可怜,土地供应需要啃城改这个硬骨头,大概率也是啃得很慢。


这几个城市在未来的紧张供需关系下,有上涨的潜力和可能。


再比如,重庆。


文章地址:http://www.sdjgj.gov.cn/redianguancha/2018011239667.html